資産運用EXPOで契約したワンルーム、5年で1820万円失った40代会社員の話

Nさん（仮名・45歳男性・東京都内のメーカー勤務）から届いた話。2024年春の資産運用EXPOで契約したワンルームマンションが、5年で1820万円台の損失になった経緯。投資経験ゼロのまま会場で話を聞いて、その3ヶ月後に契約してしまったという。

管理人としても、EXPOの不動産ブースで何が話されているかを聞き取る貴重な記録だった。

EXPO来場のきっかけは「節税×老後資金」のチラシ

2024年4月、Nさんの自宅に「資産運用EXPO」のチラシが届いた。郵便受けに直接投函されていたという。表紙のキャッチコピーは「節税しながら老後資金を作る方法、ここに集結」。子どもの教育費と老後不安が同時に重なっていた時期で、「タダだし、話だけでも聞いてみよう」と週末に妻と東京ビッグサイトへ向かった。

入場時の名簿登録で個人情報がスタートラインに乗る

会場入り口で、来場登録カードに名前・住所・年齢・年収レンジ・職業・投資経験を記入。スタッフから「これでセミナーが無料で受けられます」と案内された。Nさんが後から振り返って気づいたのは、この時点で「年収600-800万円・投資経験ゼロ・40代男性」というプロファイルが会場中の業者に流れる仕組みだったということ。

「表面利回り7%・サブリース10年保証」のブース

会場2時間目に入ったあるブースで、若い営業担当から声をかけられた。説明された商品は、都内ワンルームマンション（築8年・約20㎡・2,480万円）。
提示された数字はこうだった。

• 表面利回り：7.2%（年間家賃180万円÷物件価格2,480万円）
• サブリース契約：10年間家賃保証
• 頭金：80万円
• 月々のローン返済：6.8万円（団信込み）
• 家賃収入：月15万円（サブリース保証）
• 差額：月8.2万円のプラス＋確定申告で年20万円の節税

「これなら月8万円のプラス＋税金還付で、35年後にローン完済して物件が残ります」という説明だった。

4ヶ月後の契約と、その後の沈黙

会場では「考えます」で帰ったが、翌週から営業担当の電話が始まった。月3-4回の連絡。最初は丁寧な情報共有から始まり、次第に「この物件はあと2件で完売です」「他のお客様も検討中」というプッシュに変わった。
8月、Nさんは契約した。物件価格2,480万円・頭金80万円・35年ローン。

2026年春、サブリース家賃見直し通知が届く

契約から1年と少し。2026年5月、サブリース会社から「家賃見直しのお願い」という書面が届いた。保証家賃が月15万円から月11.5万円へ。3.5万円の減額。理由は「周辺相場の変化」とだけ書かれていた。
サブリース契約には「2年ごとの賃料改定条項」が記載されていたが、Nさんはそこを読んでいなかった。

銀行から金利見直しの連絡も

同じ時期、ローンを組んでいる銀行から「変動金利見直しのお知らせ」が届いた。0.5%→1.2%への引き上げ。月々のローン返済は6.8万円→8.6万円に。
家賃収入11.5万円 − ローン8.6万円 = 月2.9万円のプラス。だがここから固定資産税・管理費・修繕積立金を引くと、月の手取りはマイナスになっていた。

あの会場で見ていた「表面利回り7%」は、実質3%にも届かない数字に変わっていた。

5年保有後の売却と、確定した損失

Nさんは2029年春、5年保有した時点で売却を決断。築13年・約20㎡の物件は、購入時2,480万円から1,580万円に評価減。
売却損900万円＋繰上返済金利上乗せ＋運用期間中の持ち出し＋諸経費を合計して、損失額は1820万円台になった。

妻に打ち明けたのは売却契約のあと

契約時、Nさんは妻に「副業の運用」とだけ説明して詳細を伝えていなかった。妻が物件契約書を見たのは売却契約の前日。
妻からの最初の言葉は「なんで一人で決めたの」だった。