地方の築古アパート1棟、表面利回り15%の謳い文句で買って4年で持ち出し総額890万円の話

Jさん（仮名・53歳男性・千葉県在住・製造業課長職）から届いた話。不動産投資YouTubeで知った業者から購入した北関東地方都市の築古木造アパート1棟が、4年間で約890万円の累計持ち出しになった経緯。表面利回り15%という数字の裏側にあった、地方築古物件特有のリスク構造の記録。

不動産投資YouTubeで業者を知った

2021年春、Jさんは老後資金の運用方法を調べるなかで、不動産投資系のYouTubeチャンネルを複数視聴するようになった。
そのうちのひとつのチャンネルで紹介されていたのが『地方の築古アパート1棟買い』戦略だった。
『都内のワンルームは利回り4-5%だけど、地方の築古一棟物件なら表面利回り15%以上を狙える』『キャッシュフローが厚いから、空室があってもプラスで回せる』という話だった。
動画の概要欄に貼られていた紹介リンクから、紹介された業者に問い合わせをした。

業者からの提案内容

業者の担当者（40代男性・地方の不動産業者出身）から提案されたのは、北関東の地方都市にある築28年・木造2階建てアパート1棟（8戸・全室1K）。提示された数字はこうだった。

• 物件価格：4,200万円
• 表面利回り：15.7%（年間家賃660万円÷物件価格）
• 頭金：400万円
• 融資：地方銀行系（金利2.5%・25年）
• 月々のローン返済：17万円
• 満室時家賃収入：55万円
• 満室時キャッシュフロー：月38万円（修繕積立・税金引いて約25万円のプラス）
• 築年数による減価償却で大幅な節税効果

『満室なら月25万円の手取りが出ます。仮に2戸空室でも月10万円台のプラスは確保できます』という説明だった。
業者から提供された資料には、過去3年間の入居率推移として『満室期間が長く、平均稼働率92%』という数字が載っていた。

現地視察と判断

2021年6月、Jさんは妻と現地に行って物件を見た。物件は地方都市の駅から徒歩15分、周辺は古い住宅街だった。外観は塗装が経年で薄くなっていたが、業者からは『3年前に大規模修繕済み』と説明されていた。
内見できた1部屋（空室）は、リフォーム済みで床も壁も新しかった。
『現地を見て、業者の人柄も信頼できそうで、現地で『買います』と意思表示しました。妻は『大丈夫なの』と少し心配していましたが、月25万円の収入で月のローン返済を超えるなら、と納得してくれました』

購入後1年目、想定通りに見えた

2021年8月、契約完了。頭金400万円を入れ、ローン3,800万円が実行された。
1年目の運用記録は以下。

• 入居率：購入時6/8戸入居（75%）
• 家賃収入：年478万円
• ローン返済：年204万円（うち利息分95万円）
• 管理費・修繕積立：年45万円
• 固定資産税：年28万円
• 火災保険：年12万円
• キャッシュフロー：年189万円のプラス

満室ではなかったが、月15万円台のプラスが出た。Jさんは『業者の説明通りだ』と思っていた。

2年目から空室が増えた

2023年4月、入居者2戸が同時退去。原因は『近隣に新築の安いアパートができた』『勤め先の異動』との説明だった。
退去後、業者の管理会社経由で募集を続けたが、空室期間が長引いた。理由は複数あった。地方都市の人口減少が想定より速かったこと、近隣に新築物件が増えていたこと、築28年の木造アパートが家賃下落圧力を受けやすかったこと。
2023年12月時点、入居率は4/8戸（50%）まで下落。年間家賃収入は約290万円まで減った。

• 2023年家賃収入：290万円
• ローン返済：204万円
• 諸経費：85万円
• キャッシュフロー：年1万円のプラス（実質ゼロ）

3年目、修繕費が直撃

2024年5月、業者の管理会社から修繕の連絡が入った。屋根の雨漏り、外壁の塗装剥離、給湯器の交換が必要、と。
合計修繕費の見積：約280万円。
『業者からは『3年前に大規模修繕済み』と聞いていたんですけど、屋根と外壁は別の業者がやっていて、しかも見えない部分の老朽化が進んでいた、という説明でした』
修繕費280万円を全額自己負担で支払った。

4年目、持ち出しの累計が見えた

2025年8月、Jさんは4年間の累計収支を計算した。

• 4年間の家賃収入累計：1,420万円
• 4年間のローン返済累計：816万円
• 4年間の諸経費累計：370万円
• 3年目の修繕費：280万円
• サブリース手数料・空室期間の管理費：約144万円
• 差し引き：マイナス190万円

当初の頭金400万円と、4年間の累計持ち出し190万円、そして自分で投じた追加修繕費280万円と、税金処理に伴う追加費用約20万円を合計すると、累計実質持ち出しは約890万円になった。

売却を検討した結果

2025年9月、Jさんは複数の不動産業者に売却査定を依頼した。
築32年の木造アパート、入居率50%、近隣の新築物件で家賃下落圧力。査定額は最も高い業者で2,400万円。ローン残債は約3,200万円。
『売却すると、800万円台の自己資金を追加で入れてローンを完済する形になります。今すぐ売れば追加800万円、今後3年塩漬けすれば追加1,500万円コースになる可能性が高い、と業者に言われました』

表面利回り15%という数字は、満室時の話だった。地方の築古物件は満室を維持するための前提条件が崩れやすく、空室と修繕費が同時に来ると一気に持ち出しになる。

取材時点の判断

2025年10月、Jさんは妻と相談して、追加800万円の自己資金を入れて売却することに決めた。
『これ以上塩漬けにしても、地方の人口減少と建物老朽化で物件価値はさらに下がる方向です。傷が浅いうちに切ります。退職金から800万円を入れて、ローン残債を消す方針です』
YouTube動画と業者の数字を信じすぎたのが原因、と本人は言うが、業者の提示した『過去3年の稼働率92%』が信用できる数字だったかを検証する手段は購入前にはなかった、とも振り返っている。